Une logique confirmée par la Cour de cassation le 8 juillet dernier.

Dans cette affaire, une SCI fait construire une villa avant de la vendre à un particulier. Des intempéries surviennent. Elles entraînent un glissement de terrain, affectant le talus sur lequel est édifié le bâtiment, provoquant ainsi des fissures à l’ouvrage. L’accès à la propriété est interdit par des arrêtés de péril.

Un expert judiciaire est nommé. Il constate que la construction est bâtie sur un remblai instable et que les désordres ne peuvent être réparés.

L’acquéreur demande au juge de prononcer la résolution de la vente pour vice caché et réclame une indemnisation de son préjudice sur le fondement de la garantie décennale. Rappelons que celle-ci couvre pendant dix ans l’apparition de désordres pouvant affecter la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination.

Les juges du fond prononcent la résolution de la vente mais refusent la demande d’indemnisation. La Cour de cassation leur donne raison. La vente ayant été annulée, elle a remis les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la cession. L’acquéreur a récupéré les fonds qu’il avait versés et a perdu sa qualité de propriétaire du bien. Il ne peut se prévaloir d’un préjudice et n’a plus d’intérêt à agir.

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Dans le cas contraire, la Cour de cassation considère qu’elle porte atteinte au respect des biens des personnes consacré à l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme.

Elle vient de le rappeler dans un arrêt rendu le 10 juin dernier.

L’affaire remonte au début des années 80 lorsqu’une collectivité acquiert auprès de particuliers une parcelle située sur un emplacement réservé par le plan d’occupation des sols, à un espace vert qui sera ainsi utilisé pendant 20 ans.

En 2008, le terrain est revendu et fait l’objet d’un permis de construire en 2011. Le fait qu’il soit devenu constructible augmente considérablement sa valeur.

S’estimant lésés, les premiers vendeurs réclament à la commune une indemnisation.

La collectivité saisit la justice mais la Cour de cassation confirme les droits des premiers vendeurs et décident qu’en dépit du très long délai séparant les deux actes, la privation de toute indemnisation porte « une atteinte excessive au droit au respect des biens. »

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À compter de cette date, toutes les constructions de maisons individuelles devront intégrer cette nouvelle norme dont l’objectif est de réduire l’impact des bâtiments sur l’environnement, en limitant l’émission de dioxyde de carbone, principal gaz à effet de serre.

Son application entraînera aussi des économies d’énergie et un meilleur confort pour les occupants, mieux protégés contre le réchauffement climatique et ses épisodes caniculaires, notamment grâce à un recours accru au bois et aux matériaux biosourcés.

Difficile de chiffrer l’impact de cette évolution sur le budget des futurs acquéreurs. Les professionnels s’attendent à une augmentation de 10 à 12 % du coût de la construction.

Accéder au dossier de présentation de la norme RE2020 du ministère de la transition écologique

La règle de cette évaluation a été rappelée par la Cour de cassation dans un arrêt du 3 mars dernier. Dans cette affaire, un ex concubin réclamait à son ancienne compagne, chez qui il avait vécu pendant un an, une indemnité destinée à compenser les frais qu’il avait exposé pour l’installation d’une piscine, dans la résidence de cette dernière.

Les juges ont fait droit à sa demande et condamné son ex compagne à lui rembourser les dépenses effectuées pour cette construction.

Ce dernier point est censuré par la Cour de cassation sur le fondement de l’article 1303 du Code civil : « celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement. » Elle reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché le montant de la plus-value conféré par la piscine au bien immobilier de l’ex concubine. La comparaison avec les frais engagés aurait permis de verser à l’ancien concubin une indemnité égale à la plus faible des valeurs.

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Une autorisation d’urbanisme est-elle requise pour installer une piscine ?

Une piscine est assimilable à une construction. À ce titre, elle peut être assujettie à une autorisation d’urbanisme qui dépend de sa surface. Si celle-ci est inférieure à 10 m2, elle en est dispensée à moins qu’elle ne se situe dans un secteur protégé et donc plus réglementé (monuments historiques, sites remarquables…). Les piscines sont généralement plus grandes. Lorsque le bassin mesure entre 10 et 100 m2, il doit faire l’objet d’une déclaration préalable auprès de la mairie. Au-delà, un permis de construire est nécessaire. C’est aussi le cas si vous construisez un abri d’une hauteur minimale de 1,80 m.

Existe-t-il d’autres règles à respecter ?

Oui. Les piscines doivent être équipées d’un dispositif de sécurité répondant aux normes en vigueur (bâche, alarme, barrière) et qui donne lieu à la délivrance d’un certificat. En cas de vente, ce dernier doit être remis à l’acquéreur. Son absence est génératrice d’une amende. De plus, l’assurance serait alors en droit de refuser sa garantie. Cette obligation ne concerne pas les piscines posées hors sol installées dans un bâtiment, mais la prudence voudrait qu’elles en soient également pourvues.

Quelles sont les conséquences en matière de fiscalité locale ?

L’autorisation peut déclencher une augmentation de la fiscalité. Les propriétaires qui en sont dispensés ne verront pas leur impôt augmenter. Pour les autres, la déclaration préalable ou l’obtention du permis de construire permet aux impôts d’être informés de la construction. Elle constitue un agrandissement de la propriété entraînant une majoration de la taxe foncière et déclenche, par ailleurs, une taxe d’aménagement dont le taux varie selon les communes. Il s’applique à la valeur forfaitaire par mètre carré de piscine. Le calcul est le suivant : nombre de m2 x 200 x taux local, ce qui n’est pas négligeable. Mais l’absence d’autorisation requise peut être sanctionnée par la destruction de la piscine…